O Imposto de Transferência de Bens Imóveis, o ITBI, é um imposto obrigatório descrito na legislação brasileira que tributa o processo de transmissão de imóveis. Logo, ao planejar uma transferência, esse imposto precisa ser levado em conta.
Muitas pessoas se deparam com essa taxa ao comprar sua casa própria. Além do ITBI, existem uma série de questões burocráticas durante a mudança de domicílio ou de endereço para empresas, como uma assistência de conserto de placa de notebook.
O ITBI, junto à toda documentação que dá conta da transferência do imóvel, é fundamental para que a transmissão do bem seja feita dentro das normas da lei.
Só a partir do pagamento dessa taxa é que é possível realizar a transferência formal do imóvel para o seu nome.
É comum que compradores compliquem o processo de compra de um imóvel simplesmente por não pagamento do Imposto de Transferência de Bens. Portanto, para que essa etapa da compra não saia do controle, é necessário conhecer os detalhes dessa taxa.
Para constar documentalmente como proprietário na matrícula e no registro do imóvel, o comprador precisa estar com a questão do ITBI resolvida. Isso não significa que o imposto precisa ser necessariamente pago, já que existem situações onde ocorre a isenção da taxa.
A taxação do ITBI não é uma informação muito difundida, não está presente em um folder de apresentação empresarial de empresas que negociam imóveis, mas é importante que isso seja motivo de atenção por parte do comprador.
Entendendo o ITBI
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, marcado pela sigla ITBI, é uma taxa municipal que é paga no decorrer de uma transferência imobiliária.
Qualquer processo de compra e venda só será feito e dado como concluído após a confirmação do pagamento desse imposto. A documentação não é liberada para transferência até que essa questão esteja resolvida.
A tributação da transferência está definida na Constituição Federal, mas é cobrada em âmbito municipal.
Essa taxação é feita apenas no caso de transmissão de posse de um imóvel entre duas pessoas em vida. Em algumas circunstâncias, a cobrança é feita por meio de outras tarifas, em casos como:
- Doação;
- Falecimento;
- Sucessão;
- Casos de isenção.
Nas situações referentes à doação ou sucessão, o imposto cobrado é o ITCMD, cuja sigla significa Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação.
Para o recolhimento do imposto, é necessário reunir uma série de documentos para a emissão da guia, contratos, comprovantes de pagamento e formulários específicos e próprios de cada legislação municipal.
A tributação também incide também quando um projeto de ampliação residencial envolve a compra de terrenos vizinhos à propriedade ampliada.
Por que o ITBI deve ser pago?
O ITBI é pago pelo comprador para que a transferência de propriedade do bem imóvel ocorra para o seu nome. A taxa é importante para regularizar o imóvel dentro dos registros públicos e financiar diversos serviços públicos de responsabilidade fundamental.
- Asfaltamento de vias;
- Coleta de lixo;
- Instalação de iluminação;
- Abastecimento de água.
Todos esses serviços são mantidos a partir de fundos públicos municipais que recebem recursos do ITBI, do ITCMD e outras diversas tarifas.
Junto ao IPTU, essas taxas são revertidas para o proveito dos munícipes. Um déficit na arrecadação desses recursos impacta diretamente na manutenção e realização desses serviços públicos.
Quando pagar o ITBI?
O ITBI é sempre recolhido pelo município quando existe a transmissão de propriedade de um imóvel que envolve uma pessoa física, seja com a compra feita a favor de um vendedor em pessoa física ou jurídica.
Entre empresas, como a transferência de um prédio destinado a uma oficina para uma autoescola que oferece aula para condutores habilitados, a tributação também é diferenciada.
Outra exceção são casos de falecimento ou doação em que o ITCMD é cobrado. Ademais, a circunstância do pagamento do ITBI pode variar de acordo com a municipalidade.
Em alguns casos, o pagamento é feito depois da lavratura da escritura pública. Outras localidades definem o recolhimento logo após o registro escriturário.
Portanto, é importante estar atento e buscar informação sobre como essa taxa é aplicada no município onde a propriedade imóvel está localizada.
Todas as informações referentes à essa tributação devem estar presentes nos canais digitais e endereços online da prefeitura local.
É natural que a burocracia atrase um pouco o processo de compra de imóveis. Para mitigar essa questão, estar com toda documentação é essencial, desde os recibos de pagamentos já realizados, até um possível laudo de periculosidade.
A prefeitura também vai estabelecer os prazos de pagamento que variam de cidade para cidade. Apesar dessa regra variar de acordo com a localização, em geral, os municípios marcam os vencimentos próximos à efetivação de transferência do imóvel.
Essa, por sua vez, ocorre em até trinta dias depois da conclusão da compra. Assim, ambas as documentações correm simultaneamente, o que agiliza os processos.
Como está descrito na Legislação Federal, a lei que regula o ITBI não dita quem é o responsável de quitar essa taxa. Mas, na grande maioria dos municípios, existem regulações para esse pagamento.
Em geral, a taxa é passada ao comprador, já que ele será impedido de assumir legalmente a propriedade do imóvel em caso de inadimplência.
Apesar de nem sempre a regra ser clara sobre essa taxação, o mercado costuma responsabilizar o comprador por esse imposto, que deve ser quitado no início de qualquer processo de financiamento imobiliário.
Mesmo nessa circunstância, o comprador pode vestir a camisa polo cinza para uniforme de negociador e entrar em acordo com a parte vendedora. Desse acordo, é possível estabelecer a divisão parcial da taxa ou a responsabilização completa de uma das partes.
É sempre bom salientar que os municípios tomam decisões sobre essa taxação de forma independente. Por isso, é importante consultar a legislação vigente em sua localidade.
O cálculo para o ITBI
O que difere o pagamento do Imposto sobre Transferência de Bens Imóveis de outras tributações é o fato de que o valor dele não é fixo.
A definição é feita a partir do valor de venda, nomeado valor venal que consta na guia de recolhimento do Imposto Predial e Territorial Urbano, mais conhecido como IPTU.
Por sua vez, o IPTU se altera de acordo com a cidade, assim como a alíquota, informação numérica utilizada para se calcular um tributo, que também pode variar entre localidades.
O custo do ITBI também pode ser definido pelo preço registrado no contrato de compra e venda, seja por meio da apresentação desse documento ou da escritura.
Já ocorreram muitas vezes cobranças indevidas de algumas prefeituras. Um entendimento do Superior Tribunal de Justiça compreende o cálculo a partir do valor de compra do imóvel, mesmo que ele seja superior ao valor venal presente no IPTU.
Essa definição torna coerente a cobrança com o valor real do bem imóvel. Contudo, abrindo a Cortina de Vidro que cobre essa situação, vemos um quadro diferente.
Na prática, observamos que o valor venal geralmente é superior aos outros valores e algumas das prefeituras utilizam a base de preço mais alta para calcular o tributo.
Essa prática é ilegal e quem se sentir lesado por essa prática pode recorrer administrativamente e até judicialmente para que o entendimento do STJ seja aderido.
O cálculo em si é um processo muito mais simples que um conserto de carro, cuja operação é a multiplicação da alíquota do imposto com o valor de venda do imóvel. O resultado da conta é o valor a ser pago para a prefeitura.
Isenções, descontos e outras circunstâncias
O tributo não incide em caso de falecimento do antigo proprietário, seja como herança ou como doação. Nesse caso, a tarifa a ser paga é o ITCMD.
A propriedade também está isenta do ITBI em casos de empresas que adquirem os imóveis com a finalidade de utilizá-los para operar.
Além disso, o mesmo não se aplica a imóveis adquiridos com a finalidade de serem revendidos. Devoluções de imóveis também não são cobrados.
Alguns municípios também cortam a taxação para faixas de valores mais baixos e parcelam os valores mais altos. Compradores ou beneficiários de programas habitacionais também estão isentos do ITBI.
Considerações finais
Assim como as isenções, cada municipalidade pode definir regras que estabelecem os descontos no ITBI. Vale sempre consultar a legislação do local para chegar a possibilidade de descontos e até isenções.
Em alguns casos, os descontos favorecem quem está comprando o primeiro imóvel e contribuintes que fazem o pagamento de impostos antecipados, como o IPTU. Logo, é vital estar atento a esse quesito para que o imóvel seja regularizado nos órgãos públicos.Esse texto foi originalmente desenvolvido pela equipe do blog Guia de Investimento, onde você pode encontrar centenas de conteúdos informativos sobre diversos segmentos.
